房屋买卖合同违约金怎么赔？房屋买卖合同法律依据有哪些？

买房子对一个家庭来讲是一件大事情，如果要签订房屋买卖合同的话，大家一定要谨慎注意合同上的细节条款，避免日后出现纠纷，如果出现了合同纠纷的话，一般是需要缴纳违约金的，那么房屋买卖合同违约金怎么赔？房屋买卖合同法律依据有哪些？我们来了解一下关于房屋买卖合同违约金的处理方法吧。

房屋买卖合同违约金怎么赔？

1、由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的，因此，它与实际损失额往往不能完全吻合。一般情况下，即使有差异，也应按约定承担违约责任。除非约定的违约金过高或过低而显失公平，才可请求减少或增加。

2、至于违约金的约定，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿。

3、既然购房者在合同中已约定了违约金，那么，开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。

房屋买卖合同法律依据有哪些？

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条?【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

对于违约方来讲，及时的缴纳房屋买卖合同，违约金也是必须的，要注意按照法律规定来缴纳违约金，以上就是关于房屋买卖合同违约金怎么赔和房屋买卖合同法律依据有哪些的相关介绍，大家在买房子这件事情上一定要谨慎，做好处理原则。

买卖合同违约金调整的规定

山东法院适用民法典的典型案例60页

买卖合同纠纷中违约金计算标准调整的确定

3354山东某贸易有限公司诉易某买卖合同纠纷案

裁判要点

当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为依据，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，按照公平、诚实信用的原则衡量后作出判决。约定违约金超过依据《民法典》第五百八十四条确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为《民法典》第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高，要求适当减少的，应当承担举证责任；如果对方主张违约金合理，也应提供相应证据。

基本事实

原告山东某贸易公司向淄博市临淄区人民法院提起上诉：原告与被告易某于2018年10月13日签订了淄博市齐鲁国际塑化城二期工程《方木模板采购合同》复印件。合同明确规定了所供材料的规格、单价、结算方式、付款方式和违约金的计算。从2018年10月11日起，原告按照被告的要求开始供货，至2024年1月14日，共供货748769.48元。根据合同约定，被告应于2024年1月31日前支付总货款的90%，即673892.532元。但被告仅在2018年12月30日支付了20万元，欠款473832元。根据被告的要求，原告继续供货。至2024年6月5日，共供货1284450.28元，被告仅付款90万元，未付款384450.28元。经原告多次催促，被告以各种理由拒绝付款。要求：1。依法判令被告易某向原告支付尚未支付的货款384450.28元；2.依法判令被告易某向原告支付违约金246048.10元；3.依法判令被告易某向原告支付所欠款项的利息(以384450.28元为基数，自2024年6月2日起按年利率6%计算，直至被告易某全部履行完毕)；4.请求由被告易某承担本案的诉讼费、保全费、保险费。

被告易某辩称，原告提供的方木和模板存在质量问题，不符合合同约定的规格。原告应提供发货清单，根据合同约定，发货清单也作为结算凭证，被告要求降价。合同约定被告分期付款，第一阶段为验收后两个月内支付70%的货款，第二阶段为2024年1月31日前支付90%，第三阶段剩余货款为主体封顶后两个月内支付。因此，2018年11月31日后货物合同第一、二阶段的付款时间和付款金额存在矛盾，被告认为第一阶段的付款金额应为。2018年11月31日后交付的货款，剩余30%为主体封顶后两个月内，而涉案项目封顶时间为2024年5月底。根据合同，被告应在2024年7月底前付清余款。后来由于工程发包人未能立即付清工程款，被告账户被冻结，被告无法按时付款。因此，被告不应承担违约责任。合同中违约金为4%/月，折算成人利率为48%。被告认为协议过高，远远超过原告损失的130%，被告请求降低。原告账户被冻结，导致被告未能按时付款，被告不应承担该笔款项的利息。此外，自2024年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，银行间同业拆借中心

淄博市临淄区人民法院经审理查明，原告山东某贸易有限公司与被告易某于2018年10月13日签订淄博市齐鲁国际塑化城《方木模板采购合同》项目，约定被告购买原告方木模板。合同明确规定了所供材料的规格、单价、结算方式、付款方式和违约金的计算。约定验收后两个月内支付70%，2024年1月31日前支付90%。剩余款项在主体封顶后两个月内支付。还约定，如果被告未按时支付剩余款项，原告有权要求被告每月支付剩余款项4%的违约金。从2018年10月11日起，原告按照被告的要求开始供货，至2024年1月14日，共供货748769.48元。根据合同约定，被告应于2024年1月31日前支付总货款的90%，即673892.532元。但被告仅在2018年12月30日支付了20万元，欠款473832元。根据被告的要求，原告继续供货。截止2024年6月5日，共供货1284450.28元，被告支付90万元，未付款384450.28元。

裁判结果

淄博市临淄区人民法院一审判决：1。被告易某向原告山东某贸易有限公司支付人民币384450.28元，于本判决生效后十日内还清；二。被告易某向原告山东某贸易有限公司支付违约金，基数为384450.28元，自2024年2月1日至2024年6月1日按年利率24%计算，与上述第一项同时清偿；三。被告易某向原告山东贸易有限公司支付利息损失，基数为384450.28元，自2024年6月2日起至实际支付日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，与上述第一项同时清偿；四。驳回原告山东某贸易公司的其他诉讼请求。

易不服一审判决，向淄博中院提起上诉。淄博中院二审判决：1。维持淄博市临淄区人民法院第一、三一审判决；2.撤销淄博市临淄区人民法院一审判决第四项；三。变更淄博市临淄区人民法院一审判决第二项：易某向山东某贸易公司支付违约金，基数为384450.28元，自2024年2月1日起至2024年8月19日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率的130%计算，从201。

9年8月20日至2024年6月1日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，与上述第一项同时付清。四、驳回山东某贸易有限公司的其他诉讼请求。

案例解读

本案主要涉及买卖合同纠纷中违约金计算标准调整的正确认定问题。

违约金是法律所规定的合同一方当事人完全不履行或不适当履行合同约定债务时，按照合同约定应当给付对方的一定数额的金钱。关于违约金，原《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第114条第1、2款和《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第585条第1、2款均规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。从上述法律对违约金的规定内容来看，其要旨仍是在于将违约金作为合同一方违约后对另一方造成损失的赔偿。也正是基于此，原《合同法》）第114条第2款和《民法典》第585条第2款才规定了约定违约金可根据当事人的请求予以相应调整。

尽管法律对于违约金可以根据当事人的请求予以相应调整这一原则进行了明确规定，但对于具体如何调整，法律则未再作进一步的明确规定。从审判实践来看，当事人提出要求调整违约金的情形则较为常见，并且大多数情形是认为违约金约定过高而要求予以调减，这一点在像本案这样的买卖合同纠纷案件中尤为明显。而人民法院审理的合同类案件中显然是以买卖合同纠纷案件为多，且买卖合同纠纷中双方当事人约定违约金的情形亦较为普遍。这也直接导致了对于买卖合同纠纷违约金计算标准调整尤其是调减应如何正确认定成为了人民法院审判实务中的一个重要问题。对此，原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第29条第2款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。而在《民法典》实施后，《合同法解释二》虽已被废止，但《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11条第3款明确了实践中在适用《民法典》对违约金予以调整时仍应按照上述原则加以处理，即：当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以《民法典》第584条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据《民法典》第584条规定确定的损失的30%的，一般可以认定为《民法典》第585条第2款规定的“过分高于造成的损失”。

据此，无论是在《民法典》实施前还是在《民法典》实施后，对于实践中出现的要求对违约金进行调整尤其是调减的情形，人民法院在认定时都应根据公平原则和诚信原则以“因违约造成损失的30%”为界进行个案衡量。而不能随意地进行类比界定。例如在本案中，本案系买卖合同纠纷，易某一方作为买方其主要违约事实就是欠付货款。在欠付货款的情况下，对于卖方的主要损失就在于未收回货款所导致的资金占用利息损失，因此实践中将该损失按借款合同利息的计算来加以认定也是符合实际情况和法律规定的。但本案中双方当事人对于违约金约定的是“按剩余货款每月4%支付违约金”，折合成年利率的话就高达48%，显然属于约定过高的情形。但一审对此简单化地按当时民间借贷可支持利率的上限24%计算，等于将买卖合同中的欠付货款损失完全等同于民间借贷的最高可支持利息，这样认定尽管减轻了损失查明方面的困难，但与上述司法解释和会议纪要意见所确定的“因违约造成损失的30%”为界的衡量原则明显不符，也在实际中不当扩大了违约方的违约责任。二审对此则严格按照“因违约造成损失的30%”为界的衡量原则，将违约金的计算标准确定为“按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算”，既符合上述司法解释和会议纪要的意见，从内容上看也更为公平合理。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

买卖合同违约金过高裁判规则

法律分析：违约金责任作为一种督促当事人全面适当履行合同义务、对冲交易风险的民事责任方式，在合同交易中广泛使用并成为合同的必备条款。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

民法典房屋买卖合同违约金过高怎么办

法律主观：

一、房屋买卖合同违约金数额过高怎么办

房屋 买卖合同 违约金数额过高的处理办法：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

二、违约金和损失赔偿可否同时主张

合同违约金与赔偿损失不可以同时主张。违约金具有惩罚性的特征，如果对同一违约事实同时适用约定违约金和损失赔偿，那么赔偿的数额将超过造成损害的数额，此时之 违约责任 则具有惩罚性，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则。

根据《 中华人民共和国民法典 》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、违约金的特征是什么

违约金的特征是：

1.违约金具有从属性。违约金与违约金的支付不同，前者一般依违约金条款产生，是从属于合同债务的从债，后者仅使债的标的。正是依违约金约款产生的违约金债务是合同的从债务，违约金才发生其担保作用。因为保证、定金、抵押、质押等传统民法的担保方式也正是为主债实现而设立的从债，因而才具有担保性。

2.违约金的设立可以使当事人预知不履行的后果。在合同订立以后，当事人对违约可能造成的损失及承担的责任的范围，均能事先了解，而当事人为避免承担支付违约金的责任，就必须正确履行合同。正是从这个意义上说，违约金可以督促当事人严格履行合同，确保债权实现。此点也是违约金与传统担保方式相同之处。

法律客观：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

如何处理合同违约金过高的情况

法律分析：根据最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

买卖合同纠纷违约金过高如何调整

法律分析：已约定仲裁的，合同当事人一方可以请求仲裁适当减少；没有约定仲裁的，可以向人民法院请求适当减少。根据我国现行法律的规定，当事人签订的合同中，违约金不能超过法律的规定，约定的违约金过高的，合同当事人一方可以请求仲裁机构或人民法院适当的减少。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

买卖合同违约金过高怎么办

合同当事人可以约定违约金条款，如果违约金过高，可以请求法院或仲裁机构适当减少。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

买卖合同违约金太高怎么办

买卖合同违约金过高如下：1、买卖合同违约金过高的认定标准为超过造成损失的30%，也就是说只有约定的违约金数额低于造成损失的30%时，才可以得到法律的保护。2、如果超过了30%，当事人可以向人民法院请求予以适当减少。

一、买卖合同违约金太高怎么办

1、买卖合同违约金过高如下：

（1）买卖合同违约金过高的认定标准为超过造成损失的30%，也就是说只有约定的违约金数额低于造成损失的30%时，才可以得到法律的保护；

（2）如果超过了30%，当事人可以向人民法院请求予以适当减少。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、违约金要怎么计算

1、违约金的计算往往依据双方所签署的协议之约定，当违约方拒绝承担违约责任时，法院可以根据生效裁判文书所确定的违约金计算方法予以执行；

2、通常，双方可以明确约定违约金的具体数额，也可以约定一定的比例；

3、有一种情况，往往给当事人双方甚至法院带来困难，即，当违约金按照逾期期限来计算时，其起止期限难以确定，比如，双方约定逾期付款时，付款方向收款方支付违约金每日30元，违约金总额等于30乘以迟延天数，显然，迟延天数的确定成为问题的关键。