卖房卖家违约了怎么办(卖房买家违约了怎么办)

卖房一方违约怎么办

法律分析：一、继续履行合同

如果当事人一方不履行合同，另一方可要求违约方继续履行合同。例如，在房屋买卖中，如果买方已支付价款，但卖方迟迟不交付房屋，买方就可以要求卖方继续履行交房的义务;或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款，卖方就有权要求买方继续支付价款。同时，继续履行不影响守约方继续追究违约方的违约责任，如：向守约方赔偿损失或支付违约金等。

但有下列情况的则不适用继续履行：

（1）法律上或者事实上不能履行；

（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（3）债权人在合理期限内未要求履行。

二、解除合同

合同法规定，当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以单方解除合同。此外，在房屋买卖交易中，如果当事人一方明确表示自己将不履行债务，或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人也可以依法解除合同。

解除合同时可适用定金罚则，守约方可要求违约方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。

三、定金罚则

如果房屋买卖合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过房屋买卖合同总价款的20%，超过部分将不被视为定金。

四、支付违约金

违约金可以由房屋买卖合同的双方协商确定，双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，但约定不能违法，数额不能明显不合理。如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失，守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失，违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

需要注意的是，在一方违约程度不严重，另一方马上要求高额的违约金，一般情况下很难得到支持。如果房屋买卖合同继续履行，可考虑参照“滞纳金”等条款追究对方违约责任。

五、赔偿损失

在另外一些情况下，房屋买卖合同的违约方应当承担赔偿损失的责任：

（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决、法院判决。

（2）合同虽约定了违约金或存在法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后本可以获得的利益，但不得超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

二手房已过户卖方违约怎么办交易纠纷怎么处理？

一、二手房已过户卖方违约怎么办

可以根据当初签订的合同，要求对方继续履行，对方拒绝的，可以要求其承担违约责任，双方不能达成协商解决意见的，可以向人民法院提起诉讼。

根据《合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

二、二手房交易纠纷怎么处理

起诉违约，要求承担违约责任。

违约责任的承担方式有以下几种

（1）支付违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。

（2）损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。

（3）继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。

其他补救措施。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

三、二手房交易流程的注意事项

第1步：买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第2步：交定金与签合同

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在百度上搜索。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。