商品房预售合同有土地抵押违法吗(商品房预售合同抵押情况)

已取得预售证的土地能否抵押

法律主观：

一、出让土地能否抵押

以出让方式取得的国有土地使用权是可以抵押的。国家规定下列土地类型可以抵押：

1、以出让方式取得的国有土地使用权单独抵押;

2、以出让方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的国有土地使用权同时抵押;

3、以划拨方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

根据《民法典》第三百九十五条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

(1)建筑物和其他土地附着物;

(2) 建设用地使用权 ;

(3)海域使用权;

(4)生产设备、原材料、半成品、产品;

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(6)交通运输工具;

二、土地使用权抵押的特点有哪些

土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：

1、用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

2、土地使用权 抵押权 设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

3、土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

4、土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

5、土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

三、国有土地使用权抵押登记的条件是什么

1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。

2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。

3、土地使用权抵押应当进行地价评估。

(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押;

(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定 抵押合同 。

通过出让方式可以取得土地的使用权，而根据相关法律规定，土地使用权是可以抵押的，因此出让土地也是可以抵押的。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 《中华人民共和国民法典》第三百九十九条 下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

预售证可以抵押吗

已经取得房屋预售许可的，未经销售的房地产开发商是能够办理抵押贷款的，开发商通常会用自己的土地使用权、在建项目、竣工的房地产项目等向金融机构进行抵押，从而获得贷款。

但需要注意已经预售的房地产，签订了以所有权转移为目的商品房买卖合同，兼具债权的负担属性和物权的处分属性，即开发商丧失了处分权，《实施细则》也明确规定了已预售的房地产不在抵押财产范围之内，即不得办理抵押权登记。

什么是预售许可证?

《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法第四十四条第一款第四项的规定，商品房预售向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第六条规定商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

法律规定原则上未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是预售商品房为例外情形。商品房的预售要向主管部门申请，未经批准不得从事该民事法律行为。商品房预售行为属于典型的行政许可行为。笔者觉得，取得预售许可证属于获得了交易未取得不动产权证书的房地产民事权利能力，跟开发商行使该权利还有差距，比如是否具备相应的行为能力、是否做出行使该权利的意思表示或者是否发出要约、是否达成一致的意思等。

有预售许可证如何办理抵押

1.拥有预售许可证的可以进行抵押，但是首先得找到银行同意给你土地抵押贷款;自然人法人首先必须是出让土地并且已经足额缴纳土地出让金，经过银行指定评估单位进行评估，按照评估价值50-60%进行贷款申请。银行经过贷审会批准后，填写抵押贷款合同，经过土地局抵押款抵押登记，银行就会进行放款。则这个抵押的程序就算完成了。

2.拥有预售许可证的可以进行抵押，但是首先得找到银行同意给你土地抵押贷款;自然人法人首先必须是出让土地并且已经足额缴纳土地出让金，经过银行指定评估单位进行评估，按照评估价值50-60%进行贷款申请。银行经过贷审会批准后，填写抵押贷款合同，经过土地局抵押款抵押登记，银行就会进行放款。则这个抵押的程序就算完成了。

房屋预售后土地使用权可否抵押？法律法规有哪些

房子修好后，开发商在取得商品房预售许可证过后，才可以正式销售房子，这种房屋是属于预售房屋，预售房屋在他项权益上是否跟其他类型的房屋有差别呢，很多人都不太清楚这其中的规定，那么房屋与售后土地使用权可否抵押呢，房屋预售后抵押土地使用权的法律法规有哪些呢？

房屋预售后土地使用权可否抵押

判断预售房屋能否做抵押贷款的依据有两个：

1、是否可以上市交易；

2、是否可以正常做抵押登记。修建的房屋产权性质分为很多种，如单位公房、经济适用房、安居康居房、回迁房、限价房、两限房等等，有些能抵押有些不能，具体要看是什么产权性质的。

符合条件的预售房屋可以进行抵押贷款，但必须交纳抵押期间的需缴纳的费用：他项权利登记发证的登记费、工本费等，另外需提供的申报资料有：

（1）抵押人、抵押权人的抵押申请；

（2）双方的法人身份证明书、身份证复印件；

（3）双方法人的授权委托书、被委托人的身份证复印件；

（4）抵押合同（原件）；

（5）借款合同（原件）；

（6）双方的营业执照复印件、单位代码（复印件）；

（7）国有土地使用权证（原件）；

（8）土地评估报告；

（9）交纳土地出让金凭证。

上述材料备齐后，承办人审核并交领导批准，发给抵押许可证，项目单位凭抵押许可证即可向银行申请贷款，并与之签订抵押贷款合同，签订后双方到房产局办理土地抵押登记，承办人向抵押权人核发他项权利证明书。

房屋预售后抵押土地使用权的法律法规有哪些

一、依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十四条：商品房预售抵押土地使用权应当符合下列条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

二、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

开发商土地抵押合法吗

法律主观：

开发商土地 抵押 是合法的。开发商土地证被抵押不影响 办理房产证 的，但是 土地使用权 证是需要开发商将土地抵押的 欠款 还清，撤销抵押后，才可以办理的。在开发商未撤销土地证抵押的， 购房 业主是办理不出土地使用权证的。 《房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《房地产管理法》 第四十八条依法取得的 房屋所有权 连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定 抵押权 。 以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。 房地产管理法第四十九条房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》

第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

房屋预售后土地使用权可否抵押

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。从上述规定可以看出，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押，相关法律法规并没有予以禁止。此外，商品房预售完成后，土地使用权仍属于开发商所有，从法律规定角度来看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。

问题的关键是，预售商品房中，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押。依据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记向后具有保全效力和排他效力，预购人在签订预购合同时的预期是没有负担的房地产所有权，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约，其处分不动产的权利受到限制，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设定抵押。因此，如开发商将预售房范围内的土地使用权进行抵押，只有在征得商品房预购人同意后，其抵押行为才有物权效力。

开发商已经取得预售许可证，土地还可以抵押给银行办理抵押贷款吗？

一、开发商已经取得预售许可证，土地还可以抵押给银行办理抵押贷款吗？

不可以，因为现在房地产贷款走的都是项目，就是需要该项目的土地做抵押，你现在的预售许可证都办出来了，就已经有售房的权利了，银行肯定不会给你办抵押贷款的..

二、房屋地皮可以做抵押到银行贷款吗

有土地证是办。

三、房屋地皮可以做抵押到银行贷款吗

有土地证是可以的，否则，很难办。

四、房屋抵押贷款，土地证可以抵押吗

不用抵押土地证。房屋抵押银行贷款流程：1、提出贷款申请；2、递交贷款资料；3、看房评估；4、报批贷款，银行审批评估报告或勘估意见书；5、签订借款合同；6、办理抵押登记手续；7、银行放款。《城市房地产抵押管理办法》第三条：本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《个人贷款管理暂行办法》第十一条、第十二条、第十三条